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大變局!不能捆綁住宅了,產業地產面臨生死抉擇

以產業地產的名義低價拿地,獲得一定數量配套的住宅用地,先賣住宅回籠資金,然後開發產業園,獲取園區的招商和付服務費等,這是過去產業地產普遍的玩法,華夏幸福就是以獨特的“產城+住宅開發”模式,逐漸走向壯大。

這一套路引得業內紛紛效仿,據中城新產業董事長劉愛明透露,目前,50強房企裡的45家都已經涉足了產業地產。房企正從過去分享紅利,走向創造價值,推動產業發展。

然而,由於過去不少房企掛羊頭賣狗肉,以產業之名行地產之實,各地方政府都在不斷收緊產業地產用地出讓的條件。比如,今後濟南的創新性產業用地不再與住宅捆綁出讓,鄭州和北京等地產業園區內物業不得再進行散售等。

過去,捆綁住宅,園區物業可分割銷售,一些知名公司尚且因為樓市調控就遇到現金流危機(住宅賣不出去),如今不捆綁住宅,園區物業還不能散售。產業地產還能玩嗎?

各地限制產業地產出讓條件

還是為了促進產業地產發展

5月23日,北京市住房和城鄉建設委員會官網釋出《關於進一步完善已建成研發、工業專案轉讓管理有關問題的通知(京建發〔2019〕216號)》(以下簡稱“216號文”)。216號文只有幾百字,卻威力巨大。

因為216號文明確規定,建設單位不得分割銷售研發、工業專案。正式在整個北京市範圍內全面叫停了工業、研發類專案的分割銷售。

北京不是第一個這麼幹的城市。

2019年3月28日,鄭州市釋出《鄭州市人民政府關於新型工業用地管理的實施意見(試行)》,在規劃用地分類一類工業用地(M1)類中,新增“新型工業用地(M1A)”。企業取得的新型工業用地,使用權不得分割轉讓。

去年8月,深圳釋出《深圳市工業區塊線管理辦法》,核心內容包括:保證工業用地的總量規模,嚴格控制M0(新型產業用地)的比例,廠房和研發用房不得采用“類住宅化”規劃設計,禁止在工業用地上建設住宅、專家樓、商務公寓和大規模商業,加大產權分割面積(廠房不低於1000平米,研發不低於300平米)、提高產業准入與分割轉讓門檻、全生命週期監管和土地使用權收回等。

今年3月8日,濟南市釋出的《濟南市人民政府辦公廳關於支援新型產業發展用地的意見(暫行)》中特別規定:創新性產業用地(M0)不得和住宅用地捆綁出讓。

4月3日,東莞市委副書記、市長肖亞非主持召開市政府常務會議,審議通過了《東莞市新型產業用地(M0)地價管理實施細則》(下稱《實施細則》)。該《實施細則》是2018年9月11日《東莞市新型產業用地(M0)管理暫行辦法》(下稱《暫行辦法》)的相關配套細則,是國內第一份明確針對M0的市級政策細則。

《實施細則》對《暫行辦法》有一個非常關鍵的調整:新型產業用地需配置一定比例商業辦公用地和住宅用地的,產業用地和商業用地可以按一宗地整體供地。但是,配置配套型住宅用地必須經市人民政府批准獨立出具住宅建設用地規劃條件,單獨進行宗地市場評估和公開出讓!

過去多年來,各地的產業地產蓬勃發展,崛起不少佼佼者。然而,也催生了很多投機者,低價拿了產業地產用地(工業用地),卻打擦邊球建寫字樓、商鋪甚至小產權住宅與別墅,擾亂市場秩序,即便搞成綜合性園區,但產業無法集聚,而且通常建好就賣,產業概念非常薄弱,不利於企業長遠發展,政府很不滿意,直到大力整頓。

根據明源君此前的研究,大部分園區上市公司的園區業務對業績的貢獻依然較小,業績主要來自物業銷售,因此對調控十分敏感。

是否捆綁住宅用地,產業地產能否出售、出售標準等直接影響專案的投資回報。現如今政策這麼凶猛,產業地產還還有得玩嗎?

跟其他一些諸如“市場化的產業地產已死”的悲觀論調不同,明源君認為,政府嚴格管控的核心還是為了市場參與者真正做產業,而不是掛羊頭賣狗肉,就像樓市調控一樣,不是要打死開發商,而是為了讓行業能夠有一個健康的發展。

該有的商業配套還是有

出讓的地價也會有優惠

跟住宅調控層層加碼一樣,各地不斷出臺政策限制產業用地的出讓,但很多依然有配套商業用地,滿足一定要求後也可以銷售。

1、不能分割銷售,不代表不能銷售

5月23日,北京市住房和城鄉建設委員會官網釋出216號文的同時,還下發了《關於進一步明確已建成產業專案買受人稽核有關問題的通知(京建發〔2019〕217號)》,二者明確指出:“建設單位整體轉讓已建成研發、工業專案的,買受人應是區政府審定的企業或專業園、公共服務平臺、孵化器運營機構。”

雖然不能分割銷售,但相比之前的禁售,這次改為了可以整體銷售,而且審批許可權下放至區、園區。此前,審批層級多,至少需要1年。稽核權下放以後,效率有望提升。

去年,《廣州市產業園區提質增效試點工作行動方案(2018-2020年)》選取了產權分割試點,允許工業物業按幢、層等固定界限為基本單元分割轉讓,將“層”設定為分割的最小單元,即不允許按“套、間”進行分割。

無論是整體銷售還是設定分割的最小單元,是為了抬高炒作工業房地產的門檻,禁售不是目的,防止因廠房價格上漲損害實業才是。

2、不捆綁住宅,但還有商業、公寓等

去年12月19日,鄭州市政府印發《關於高新技術產業開發區新型產業用地試點的實施意見》(下稱《意見》),在規劃用地分類工業用地(M)類中,增加“新型產業用地(M0)”,以區別於普通工業用地;在土地分類中對應用途確定為“工業用地(新型產業用地)”,試點新政正式落地鄭州高新區。

與傳統形態的工業用地不同,新型產業用地有以下三大特點:

一是容積率高。一般的工業用地容積率基本在1.0-2.0間,只有少部分能做到3.0,深圳的“M0”容積率最高能做到6.0,這樣既讓各大城市稀缺的土地資源得到更為集約化的利用,又讓參與者盈利的可能性增大。

二是相容商業。新型產業用地上可以配置一定比例的商業辦公、配套住宅、公共服務設施等業態。按傳統用地模式建設的生產廠房,缺乏休閒空間,《意見》允許M0為工業用地相容商業用地,廠房和研發用房建築面積不低於總建面的70%,剩下30%可以相容商業配套,其中不超過10%為商業及餐飲,不超過20%為服務型公寓。

這樣一來,新的科技企業工作人員中的科學家、設計師,在工作之餘可以有個交流休閒的空間,互相之間進行思維碰撞,又讓參的房企多了盈利點。

三是可以售賣。在分割轉讓方面,《意見》要求,用地單位原則上要持有不少於總建面40%的廠房和研發用房,自持10年以上,剩餘30%在協議明確後可以分割轉讓,最小分割單元不低於300平米;配套商業、服務型公寓可分棟、分層、分套轉讓。這意味著園區最多60%可以對外分割銷售。不過和杭州的規定相同,為了避免潛在的租售亂象,這些分割轉讓或出租,必須經高新區管委會同意,而且由管委會優先回購。

事實上,從2014年深圳推出新型產業用地(M0)開始,珠三角和長三角的許多城市都開始嘗試去設立一些新的用地型別。如今,我國中西部地區,也進入城市集約發展和產業升級的階段。必然也會走上類似的道路,市場的空間很廣闊。

3、不捆綁住宅,地價會相應的降低

不捆綁住宅,或要求自持,地價方面會更加優惠。

比如,今年3月21日廣州市政府公佈的工業用地新政,當日廣州市政府常務會議審議通過了該市《提高工業用地利用效率實施辦法》,新型產業用地(M0)地價標準按同地段的辦公用途地價的20%計收,有效降低了企業的拿地成本。且此類用地可分割轉讓,即可將產業用房的50%進行分割轉讓,用於引入從事生產、研發、設計等環節的工業企業或生產性服務企業。

該實施辦法還明確要求新型產業用地的容積率在3.0至5.0間(普通工業用地為2.0至4.0),配套設施比例達30%(普通工業用地為15%左右)。

只要有專業運營能力

產業地產就大有可為

我們比較多關注到住宅,但其實中國產業地產市場很大,一二三線城市,工業用地的供應量長期超過住宅用地。

來源:國際統計局、明源地產研究院

劉愛明更表示,如果說中國是一個大國,加一個定義,中國是產業大國,製造業大國,所以產業地產大有可為。

第一,運營夠強就能拿到低價的地

如果完全不捆綁住宅、限制銷售比例,會沉澱大量資金,非一般企業所能承受,咋辦?基金操盤是一個模式。

去年,廣州通過的《廣州市產業園區提質增效試點工作行動方案(2018-2020年)》就明確指出:

引導、鼓勵國有企業或優質園區運營機構等成立園區載體建設基金,重點投入到廣州市產業園區建設及升級改造,助推產業園區提質增效等。

類似的資管公司其實已經不少。

在5月30日的“2019城市更新資管高峰論壇”上,嘉豐達資產管理有限公司董事長汪浩就表示:“我們只投科技園區。”

一是政策支援,二是中國進行科技創新、產業升級是必然的歷史程序,三是科技園領域對招商、對運營是有一定門檻的。

何況,運營能夠夠強,真能將產業做起來,不少地方政府還是會酌情配套一定住宅用地的。

根據克而瑞的資料,2018年,星河地產通過產業園區獲得規劃總面積超過20萬平方米的住宅、商業和科研綜合用地;新鷗鵬以“教育小鎮”在成都獲得4700畝綜合用地,2018年2月,專案一期住宅開售,交出單月勁銷10億元的漂亮成績單。

再比如,公開資料顯示,恆大通過文化旅遊、大健康等產業也拿下不少低價地,除了產業用地還配有商業或住宅用地。

不少房企對此眼饞,但想要分食其中的紅利,必須要有足夠強的產業匯入和運營能力,而且要深刻理解不同城市對於產業的訴求。

比如,深圳這樣的一線城市,就喜歡2.5產業(指介於第二和第三產業之間的中間產業,又稱生產性服務業,金融、保險、管理諮詢、倉儲、人力資源等都可以被納入2.5產業的範疇,具有高技術含量、高知識集聚、高附加值和高管理水平的特點,不僅自身創造價值,也能助力製造業再上一個臺階),三四線還能接受中低端製造業

第二,運營夠強,還可以品牌輸出

做房地產增量開發很幸福,是因為圍繞這一塊的服務很完善,融資、買地、設計、施工、營銷等都有人幫助你,還有公司專門提供系統,只需要動嘴就行。

雖然中國是製造業大國,但產業沒有服務業,製造業沒有服務業,做起來很難,但是越難做的人越有機會。

服務分成兩個,一是企業服務,二是產業服務。企業服務是現在做得比較多的,但痛點是產業服務——圍繞入駐企業的生意的服務。

我們國家園區雖然多,但是,99%的園區都是綜合性園區,很難提供針對性強、專業性的服務,一些運營商已經開始反其道而行之做專業園區。

劉愛明舉例,中城新產業做智慧終端產業園,就會把整個產業鏈列出來,在各個環節為入園企業提供服務。最近,中城新產業在深圳做了一個智慧硬體加速器,是純粹提供產業服務的不盈利的。中城還做了一個垂直產業鏈整合——天集社,把產業鏈整合事情做好,就能幫助企業賣東西。

憑藉這種功夫,去年4月份,中城將深圳坪山一個六千萬方做醫療器械的園區租過來,年底就被深圳政府評為重點園區!

劉愛明表示,中城現在投入運營的大概有100萬平方米左右,上海、深圳、北京簽約未交付還有200萬平方米,有的是自建,大部分是租的,還有純粹是幫別人運營的。不管是自建,背後核心都是運營能力。跟碧桂園合作,他80%,我20%,碧桂園不缺你20%的錢,憑什麼跟你合作?因為我會運營。

此外,像聯東、金科、星河產業集團等率先探索,而且摸出門路的企業,也已經具備一定實力,後續可以做管理輸出。

目前,各地有大量存量土地待盤活,且其中有一大部分為國有劃撥用地,以及農村集體用地。但是,大量的國有企業並沒有園區招商運營的經驗。北京新政中,允許建設單位出售資產給“區政府審定的企業或專業園、公共服務平臺、孵化器運營機構”,能夠將低效資產快速轉讓給具有園區開發運營能力以及產業資源的機構,從而快速盤活。

與此同時,審批許可權的下放,有利於該類專案的快速推進。對運營能力強的公司來說,這是好機會。不怕沒得幹……

Reference:理財生活通

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