理財

金拱門才應該成為瑞幸的趕超目標

前段時間,獨角獸瑞幸上市前,公司雄心壯志的給投資者們畫下了這樣的願景:

從一杯咖啡開始,一杯最容易在地理上接近消費者的咖啡開始,小藍杯終究可以成長為好物嚴選、及科技化的一站式購物平臺。

換句話說:It’s not a coffee shop, it’s a place that offers coffee。

八過不管網際網路模式咋創新,只要線下要開店,都得付出成本啊。比如瑞幸想要超過的星爸爸,租金佔了26.1%的成本。

星爸爸能靠品牌把租金賺回來,像瑞幸這樣定價要比星爸爸便宜,地理又要方便,還又還想賺很多錢,簡直是不可能三角。

看看以高性價比、高效率、地點也不差的香港快餐店們的P&L,就知道為什麼了。

在中國特色經濟發展中有句話叫做,要致富先修路。如果多讀讀書就發現,高性價比餐飲行業也該有個口號:要賺錢先買鋪。這個道理,絕對是金拱門多年成功的祕笈。

早在幾十年,時任CFO Harry J. Sonneborn,是這麼給華爾街投資者講解公司商業模式的:

We are not technically in the food business. We are in the real estate business. The only reason we sell fifteen-cent hamburgers is because they are the greatest producer of revenue, from which our tenants can pay us our rent. Fast Food Nation: The Dark Side of the All-American Meal 金拱門其實根本不能被歸類至傳統意義的快餐行業,我們是地產巨頭!!!之所以賣9塊錢的豬柳蛋漢堡,因為漢堡是創造利潤的最佳載體,是我們包租婆日常收租必備神堡。

有空的話,大家可以看下這本書:《Fast Food Nation: The Dark Side of the All-American Meal》。(一起來感受下微信賣貨的能力)

幾十年前的策略,帶著金拱門穿越週期和牛熊。

截止2018年財年,金拱門在全球120個國家、開設了37,855間餐廳,其中35,085間餐廳為加盟店形式。金拱門的加盟店模式比較特殊,跟一般的連鎖店只收加盟費、向代理商賣點原材料、抽點佣金不同;金拱門通常都會擁有加盟店所在的土地或商鋪,成為代理商的收祖婆。

這樣金拱門首先可以用最少的資金投入,迅速擴大市場份額;市場好的時候,漢堡包生意中能賺到抽成;市場萬一差一點,還有回報非常穩定的租金做緩衝;因為是大地主,還可以合理利用美國稅收制度,在應稅租金中扣除折舊;而且長遠來看,房地產價值一直都在上漲,金拱門的資產端肯定也會隨即上漲,這有利於公司進行再融資。

看回他們2018年的資料,公司top line是210.25億美元,其中自營店貢獻100.13億美元,加盟店貢獻了110.12億美元,收入上來看好像平分秋色。

但是,毛利水平馬上就拉開了差距。加盟店毛利90.39億美元,直接貢獻了金拱門總毛利中的85%(2017年為80%,2016年為75%);相比之下,自營店的毛利只有5.62億美元。

2015年Janney Capital Markets算過數:金拱門單店平均年收入約270萬刀,去除生產成本,毛利約為170萬刀;在付完租金、員工工資、宣傳、保險等等經營性開支後,單店的經營性利潤只剩15.4萬刀了。金拱門的租金會吃掉加盟店單店約22%的毛利,但租金這肥水可還是留在金拱門的田地裡的。

因此,除了金拱門的商標外,金拱門最最重要的資產,是他們在全球各核心地段的自持物業啊。截止2018年財年,金拱門的房產資產規模已經達到了371.94億美元;金拱門在全球餐館中,擁有其中50%的土地及80%的店鋪,名副其實環球大地主。

他們買樓的時候是很有策略的,比如在香港,每次買買買,首先都是選擇核心區的旺鋪,一次性購入地鋪加樓上單位、或者地鋪加樓下單位;第二步,他們會加個樓梯,把兩層樓打通;第三步,金拱門把租金價值最高的地鋪租出去,自己就用地上或者地下,一間不是REITS卻比REITS更溜的漢堡包店。

舉例來說2017年,金拱門在把中港兩地特許經營權賣給中信-凱雷財團的時候,至少15個金拱門自己持有的鋪位並沒有打包賣掉哦。

根據明報報道,金拱門將收祖婆業務轉移到了另外的實體下,並且跟15個鋪位簽訂了20年長租約,租期從2016年12月開始。其中12個鋪位,首五年月租693.3萬港元,年租金約8319.6萬港元。假設金拱門20年都不漲租金的話,這部分的租金價值也會達到16.6億港元。

除了賺租金,更賺的是地鋪的資產升值呀。金拱門在1989年花了6600萬港元,買下了尖沙咀星光行的地鋪(就是天星小輪一出來的那個麥當勞),地下層為麥當勞,地面層現在的租客是屈臣氏,傳言月租超過180萬港元。

1996年時候,金拱門企圖將這個鋪賣掉,當時開價2-3億港元,結果時機太差碰上了金融危機,沒賣成。於是金拱門自持至今,現在這個鋪值多少錢呢?

洽購財團給出了9億港元的offer!

在最旺的地區,賣著高性價比的漢堡,上市公司還賺了很多錢。

賣漢堡中地產投資最厲害的,地產投資中漢堡賣的最好吃的。

怎樣燒最少的錢,賺回最多的現金流,建議我們的獨角獸,好好學習一下,手上多揸樓,好過全買咖啡機啊。

Reference:理財生活通

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