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專題|2018房企庫存調查:存貨結構改善,週轉效率微降

導讀:哪些房企在存貨規模和去化把握上相對較為合理,哪些房企又有待提高呢?

文/ 沈曉玲,馮惠、汪維文、查明儀

2018年調控政策由緊到鬆,但整體來看,“房住不炒”總基調並未改變。全國商品房銷售面積、金額增速自2018年年初以來逐月下滑,至年中受企業集中備案和業績衝刺等因素,小幅拉昇;而步入下半年以來,隨著熱門城市“四限”政策效應的逐步顯現,加之經濟下行壓力,商品房成交規模增速也隨之持續降低;土地市場方面,2018年土地市場在供應有所增加,進而帶動了市場整體成交體量的上漲,但地價並未隨體量而上漲,反而迎來5年內首次回撥;企業方面,2018年,中國房地產行業整體業績規模進一步增長,其中TOP100房企全年的銷售金額進一步同比增長35%,但業績增速較前兩年有所放緩。

為了說明房企2018年的運轉情況,我們對存貨資料進行了梳理,作為衡量房企發展能力的重要指標之一,存貨規模的多少、去化速度都密切關係著企業的銷售業績和利潤水平。一方面,每家房企的發展戰略、產品定位、銷售能力等情況各異,以至於每家房企存貨情況也會有所差異;而另一方面,面臨市場行情的變化,房企在庫存增加和去化的把控也會不一樣。那麼,哪些房企在存貨規模和去化把握上相對較為合理,哪些房企又有待提高呢?

4月下旬,我們釋出了《2018年中國房企總土儲貨值排行榜TOP100》,裡面主要涉及“總土儲貨值、總土儲建面”兩個指標,該指標與企業獲取的地塊建面與地塊所在位置的商品房均價相關,主要是為分析企業未來是否可以滿足持續的合約銷售規模增長。而本文涉及的“存貨”是從會計的概念,以金額計價的除了包含土地成本,還包括建安成本、材料成本等各項成本,與此相關的指標可以反映企業投資開發力度及週轉情況。本次我們以171家[ 注:由於海德股份、華鑫股份、寧波富達、浙江廣廈、中航善達五家企業主營業務變更,因此在本次研究中,我們剔除了這五家企業,企業樣本總數由176家調整為171家]已釋出2018年財務報告的房企為研究樣本,摘取 4項指標資料——“存貨總額、已竣工存貨、營業成本、營業收入”,通過 “存貨規模總量、已竣工存貨總量、已竣工存貨佔比、存貨週轉次數”等指標,分析房企在存貨規模、週轉效率、去化能力等方面存在的差異以及原因,並分別指出存貨規模較為合理、週轉效率較好、去化能力較強的典型企業,同時也給指標相對不如人意的企業一些提醒。

存貨總量持續上升但增幅有所收窄

1、房企存貨增速開始有所控制

房企存貨一般按房地產開發產品、非開發產品分類,其中房地產開發產品包括已完工開發產品、在建開發產品和擬開發產品,房企的存貨規模能夠直觀反映出目前可提供給企業發展的庫存資源有多少。其中,已完工開發產品是指已建成、待出售的物業;在建開發產品是指尚未建成、以出售為目的的物業;擬開發產品是指所入的、已決定將之發展為已完工開發產品的土地。存貨是按照成本進行初始計量的,房地產開發產品成本包括土地成本、建安成本和其他成本,符合資本化條件的借款費用,亦計入房地產開發產品成本。

總的來說,房企存貨規模持續提升,增幅有所收窄。截至2018年底,171家房企存貨總規模達111032億元,同比增長25%,增幅相比上一年下降7個百分點。其中, 64家重點房企2018年存貨規模同比增長27%,增幅較去年下降了8個百分點。從各企業存貨規模來看,共29家房企存貨超1000億元,較2017年增加了6家,且TOP3強門檻較去年提升了1654億。整體來看,三年來房企存貨規模不斷上升,但在庫存增速上有所控制。

強者恆強,存貨規模TOP20強與銷售TOP20強高度吻合。從存貨規模TOP20強房企來看,除首開、金科、華僑城非銷售TOP20強房企之外,其餘企業均為銷售TOP20強企業。明顯看出,大部分資源還是掌握在強者手中。並且存貨總量TOP20房企在整體存貨比重達61%,與上一年佔比基本持平,行業“強者恆強”現象凸顯。

2、發展戰略影響存貨規模增減

截止2018年底,171家企業中近7成企業存貨總量上升,其中64家重點房企中僅4家企業存貨規模有所縮減,整體還是呈現增長趨勢。由於各家企業的發展戰略不同,故在各家企業的存貨規模增減上也出現了差異,一些企業已經擁有足夠的存貨,故開始將“規模和效益”放在了同等位置上,另一些企業為保證自身在行業內的地位,在客觀和主觀上均有進一步增加的意願,當然也有一部分企業因為經營模式的不同,雖然存貨規模有所縮減,但補倉壓力不大。

2.1、恆大存貨規模突破萬億大關(略)

2.2、力高、濱江等企業存貨增速均在100%以上 (略)

2.3、兩類企業存貨規模較期初有所縮減 (略)

房企存貨週轉率再度下滑

1、下半年房企存貨週轉率下滑,全年同比微降

房企存貨週轉率出現進一步下滑,與2018年下半年房地產市場走弱有關。171家典型房企2018年存貨週轉次數為0.35次,同比下降了0.01次。其中, 64家重點監測房企的存貨週轉次數為0.36次,同比下滑0.01次,與171家典型房企一致。房企存貨週轉的變化與市場走勢轉變有關,2018年上半年市場仍然保持慣性增長,年中時房企存貨週轉率相較於17年同期仍有所上揚,而下半年市場形勢急轉直下,多個城市去化率出現了不同程度的回撥,最終導致房企全年存貨週轉率資料出現了一定的下滑。

2、提高存貨週轉能力有利於提升企業競爭力

從存貨週轉次變化來看,高週轉率普遍帶來了營業收入的上漲。企業的營收變化與存貨週轉率變化呈正相關關係,從直接資料來看,2018年企業的存貨週轉率上漲的企業中91.4%的企業都取得了營業收入的增長,而存貨週轉率下滑的企業中僅有50.9%的公司取得營收增長。主要是因為存貨週轉率指標一定程度上反映了房企銷售能力和使用資金效率,因此週轉的加快同步帶來營業收入上漲也就不難理解。

2.1、加速週轉有利企業營收提升

輕資產戰略是房企週轉率提升的助推器。由於2018年融資收緊,多家房企都提出了要輕資產化發展的企業戰略,以瑞安房地產為例,2018年其存貨週轉率大漲0.41來到0.82次,處於行業領先水平,自2015年提出輕資產策略以來,瑞安房地產一方面通過持續處理大宗資產降低存貨,另一方面通過引入險資共同拿地降低企業資金壓力。2018年企業資產處置收入高達150.4億元,佔全年營業收入的61%,截至2018年末,瑞安房地產的存貨總量下降34%,週轉率上漲0.41次,資產處置使得企業存貨總量下降從而提升了週轉率。同時也為企業帶來了較高的運營效率和穩健的財務狀況,2018年瑞安收入同比增長35%,淨負債率降至40%。在新專案投資方面,瑞安房地產出資25%聯合太保壽險、永業集團以總價137億元拿下上海新天地地塊,大幅度補充上海土儲的同時通過險資合作降低企業資金壓力。但是值得注意的是,瑞安直接出售專案的輕資產運營模式雖然提升了存貨週轉,但也壓縮了企業的利潤率,2018年瑞安房地產毛利率淨利率分別為28.8%和10.8%,同比下滑13.8和1.8個百分點。同樣輕資產戰略的還有朗詩集團,但是其輕資產模式主要是通過代建和小股操盤等方式進行。

2.2、多重因素造成企業存貨週轉受阻(略)

大部分房企去化壓力持續改善

1、已竣工存貨佔比連續三年下降

由於房地產銷售有其特殊的預售制度,所以一般專案在未竣工之前均已進入銷售且陸續實現售罄,如果專案在已完成竣工的情況下還未售完,我們一般都認為該專案存在銷售困難的情況,故我們通過研究竣工存貨的佔比,來了解企業面臨的去化壓力,進而分析企業當前的銷售結構和運營模式。

已竣工存貨佔比連續三年下降,企業舊專案去化壓力逐漸緩解。總體來看,截至2018年12月31日,在64家重點監測房企中,已竣工存貨總量為11298億元,較去年末的10076億元增長12.1%,低於存貨總量27%的增幅,企業去化能力較好;已竣工存貨佔比較去年末下降1個百分點至12%,繼續延續三年來保持的下降趨勢,說明企業的營運能力也普遍提高。整體來看,企業去化壓力持續改善。

近七成房企已竣工存貨佔比下降。在64家重點監測房企中,近七成房企2018年已竣工存貨佔比下降,全部為銷售額百強以內的房企。下降幅度較大的如正榮集團、旭輝集團、綠城中國,較年初下降均在9個百分點以上。儘管銷售百強房企依然通過招拍掛、收併購等方式積極補充庫存,但是憑藉企業存貨週轉次數的提高,區域結構的優化以及有效的消化了較多的已竣工存貨,減緩了其庫存壓力。

2、兩類房企仍然面臨庫存積壓

2018年64家重點監測企業平均竣工存貨佔比為12%,同比2017年再度下降1個百分點,其中有15家房企竣工存貨佔比在20%以上,4家房企的佔比超30%,合生創展竣工存貨佔比43%,為竣工存貨佔比最高企業。企業竣工存貨佔比較高可以細分為兩種情況:一是去化壓力較大導致竣工存貨佔比高居不下,例如合生創展;二是限價導致企業入市意願不強,專案開盤滯後,而企業竣工存貨大幅度下降主要是出於企業去化速度加快,同時部分企業由於存貨總量大幅度增長,也一定程度上稀釋了竣工存貨的比例,例如寶龍地產。

2.1、合生創展連續三年庫存積壓(略)

2.2、政策限制導致瑞安房地產竣工存貨佔比偏大(略)

2.3、寶龍地產積極去化同時加大納儲降低竣工存貨比例 (略)

總結:市場起伏導致房企存貨週轉壓力增大

總體來說,2018年政策保持高壓,全年房地產市場也起伏較大,房企存貨總量保持上漲趨勢但是增幅已有所收窄,已竣工存貨佔比連續三年保持下降趨勢,但存貨週轉率也再次出現了下滑,說明企業雖然去化壓力不小,但是在去庫存方面卻也所改善。通過對資料彙總可以發現,房企存貨情況呈現以下兩大特點:

1、房企存貨規模頭部聚集效應同樣明顯,存貨總量前二十強集中度再度升高,結合銷售情況來看出現強者恆強的特點。

從存貨規模來看,集中度情況與銷售業績相同,呈現集中度升高且呈現強者恆強的局面。2018年存貨總量前20強佔171家房企總量的61.0%,與2017年基本持平。在《2018年中國房地產企業銷售TOP200》中,流量金額排行20強中有17家房企同時位列2018年存貨TOP20強榜單,比2017年增加了1家企業,恆大、萬科、碧桂園位仍然列存貨總量前三強。可以看出,大型房企由於存在規模以及資金優勢,為了保證企業規模的長期增長,在獲取土地方面力度較大導致資源傾斜的趨勢愈加明顯,而土地作為房企銷售的基礎,因此兩者呈現高度相關,存貨總量較大企業銷售業績普遍較高。

2、融資的收緊和市場的起伏使得房企週轉戰略發生轉變

2018年,雖然171家房企存貨規模進一步提升,但是增幅已經出現了收窄,整體存貨周率與去年相比再次出現下降,可以看出房企儘管仍然希望保持擴張,但是融資的收緊和下半年市場風向的轉變使得企業的去化面臨了一定的阻力。而結合各大房企在業績會上對2019年市場的預判以及對2019年銷售的展望可以發現,企業2019年銷售目標提升幅度都出現了不同幅度的收窄,普遍認為2019年是房地產市場的“小年”,行業進入平穩發展階段。同時多家企業提出不再追求高週轉模式,而轉為降低速度著力提升發展質量。

結合市場走勢以及資料情況,我們預計2019將會呈現以下兩種趨勢:

1)房企投資向一二線迴歸,收併購及合作開發力度將會增大。

2018年下半年開始,土地市場進入低潮期,流拍率上升、土地平均溢價率下滑等情況屢見不鮮。而隨著2019年融資的放鬆,房企資金壓力得到一定緩解,同時伴隨著市場的分化,房企則更加偏愛風險較低的一二線城市,預期未來將加大一二線城市的拿地力度。但是由於一二線土地相對緊俏,呈現僧多粥少的局面,因此除了在招拍掛市場參與競爭之外,房企將積極拓展拿地方式,通過收併購、合作開發等多種途徑來補充土地儲備。

2)2019年房企的存貨週轉率可能仍會微降。

從市場角度來看,2019年市場政策雖有放鬆,但是從房企2018年業績釋出會上對後市的預判來看,普遍認為2019年市場將降速進入平穩發展階段。由於大中型房企銷售規模較大,想要再度大幅提升業績不易,因此相應的在企業戰略規劃方面都普遍收窄了2019年的業績目標增長幅度,而由於存貨資源在頭部企業集中效應明顯,因此大型房企存貨週轉的下降極大可能會帶來整個市場存貨週轉的下滑,但是結合房地產開工投資增長資料來看,房企存貨週轉率下降空間不大,預計全年可能會小幅度下調。

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專題

目錄

《2018年房企庫存調查報告》專題

一、存貨總量持續上升但增幅有所收窄

1、房企存貨增速開始有所控制

2、發展戰略影響存貨規模增減

2.1、恆大存貨規模突破萬億大關

2.2、力高、濱江等企業存貨增速均在100%以上

2.3、兩類企業存貨規模較期初有所縮減

二、房企存貨週轉率再度下滑

1、下半年房企存貨週轉率下滑,全年同比微降

2、提高存貨週轉能力有利於提升企業競爭力

2.1、加速週轉有利企業營收提升

2.2、多重因素造成企業存貨週轉受阻

三、大部分房企去化壓力持續改善

1、已竣工存貨佔比連續三年下降

2、兩類房企面臨庫存壓力

2.1、合生創展連續三年庫存積壓

2.2、政策限制導致瑞安房地產竣工存貨佔比偏大

2.3、寶龍地產積極去化同時加大納儲降低竣工存貨比例

總結:市場起伏導致房企存貨週轉壓力增大

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