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重要訊號!樓市告別43個月牛市,多項指標由正轉負,投資增速卻創5年新高,看背後原因

圖片來源:圖蟲創意

在各地因城施策、分類調控影響下,全國房地產市場持續降溫。

國家統計局今日釋出的最新資料顯示,房地產指標出現了明顯的變化,土地購置面積、土地成交價款、商品房銷售面積等多指標累計增速指標由正轉負,新開工面積、商品房銷售額、房企到位資金等多指標累計增速回落,其中,土地購置面積更是大幅跳水,同比降超3成;商品房銷售面積累計增速更是43個月來首次由正轉負!

值得注意的是,在眾指標紛紛掉頭向下的同時,開發投資指標卻“一枝獨秀”,1-2月累計增速更是創5年來新高!

這背後的原因是什麼?這些指標的變化傳遞出怎樣的市場訊號呢?

接受券商中國記者採訪的業內人士認為,銷售面積的同比下滑意味著全國市場由去年的正增長轉為負增長,這是市場降溫的重大訊號。樓市告別史上上漲週期最長的一輪“牛市”進入調整階段,平穩將成為後續市場的主要趨勢,預計在市場下調明顯的區域有可能會有寬鬆的樓市調控政策出臺。

房地產多指標掉頭向下

先來看一下1至2月份的指標資料:

1、房屋新開工面積18814萬平方米,同比增長6.0%,增速回落11.2個百分點;

2、房地產開發企業土地購置面積1545萬平方米,同比下降34.1%,2018年全年為增長14.2%;

3、土地成交價款690億元,同比下降13.1%,2018年全年為增長18.0%;

4、商品房銷售面積14102萬平方米,同比下降3.6%,2018年全年為增長1.3%;

5、商品房銷售額12803億元,同比增長2.8%,增速回落9.4個百分點;

6、房地產開發企業到位資金24497億元,同比增長2.1%,增速比2018年全年回落4.3個百分點。

上述6個掉頭向下的指標中,有3個增速由正轉負。其中,土地購置面積指標更是大幅跳水,同比下降超3成;商品房銷售面積累計增速更是43個月來首次由正轉負!

對此,某十強房企高管對券商中國記者表示,多指標掉頭向下是正常的,也符合預期。銷售下降一方面是因為去年三四線城市透支嚴重,因而返鄉潮如預期一樣沒有大面積出現。另一方面,房價已至高位,購買力提升需要時間。雖然調控對市場預期有壓制,但今年以來的政策放鬆正在逐步改變市場預期。“這也符合我們去年底的預判:政策會放鬆但不會放開,市場會回溫但不會回暖。”他說,3月以來的市場已經比去年底和今年初明顯好轉。而1至2月銷售減弱與市場信心不足,影響了房企拿地,同時地價仍在高位,政府地價預期未降,房企拿地趨於謹慎。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也認為,今年1至2月份土地購置面積同比跌幅為34.1%,說明購地方面相對偏保守。一方面,房企目前的聚焦點在於去庫存,所以拿地方面會趨於保守;另一方面,很多企業近期會轉向股權收購和專案收購,對於土地購置方面的節奏會放緩。

開發投資累計增速創5年新高

值得注意的是,在眾指標紛紛掉頭向下時,開發投資指標卻“一枝獨秀”!

1-2月份,全國房地產開發投資12090億元,同比增長11.6%,增速比2018年全年提高2.1個百分點。

券商中國記者梳理此前資料發現,該累計投資增速是2015年以來最高的!

對於開發投資指標累計增速創新高的原因,張大偉認為,主要依賴中西部的房地產市場投資上漲。

上述某十強房企高管則告訴券商中國記者,投資增長主要是新開工、補庫存,全國待售面積持續下降,按去化週期計算,不到半年時間,很多二線城市只有三四個月。以前拿的土地陸續進入開工,推動了投資。而投資增長高於新開工增長,主要還是去年的部分土地款陸續到期。

不過,在上海易居房地產研究院副院長楊紅旭看來,購地面積和購地總金額均出現跳水,購地面積指標跳水最厲害,新開工面積增幅也是同比回落,而且回落的比較明顯,所以看新開工和購地指標,無法支撐投資增速的擴大。“現在只有一個施工面積指標,增速比去年提高了1.6%個百分點,因為只要有施工存在,開發商就需要加大投資,所以我估計主要是施工面積增速擴大支援投資增速的擴大,但即便是施工面積指標的擴大,與新開工和購地指標的大幅下跌對衝之後,還是無法解釋投資增速快這麼多的原因。”他對券商中國記者說。

資料顯示,1至2月份,房地產開發企業房屋施工面積674946萬平方米,同比增長6.8%,增速比2018年全年提高1.6個百分點。

樓市告別“牛市”或進入平穩期

1-2月份,房地產多指標掉頭向下,特別是商品房銷售面積累計增速43個月來首次由正轉負,傳遞出怎樣的市場訊號呢?

楊紅旭對券商中國記者表示, 銷售面積的同比下滑,意味著全國市場由去年的正增長轉為負增長,累計增幅由正區間轉為負區間,這是一個重大的變化,就是市場降溫!

中原地產首席分析師張大偉指出,全國商品房銷售額累計增速從2014年1月到2015年4月持續16個月下調,2015年5月開始,銷售額累計增速同比增長3.1%、商品房銷售面積累計增速仍同比下降0.2%,此後直到2018年12月,本輪上漲週期持續長達44個月。其中,商品房銷售面積累計增速保持了43個月的正增長。而現在樓市告別史上上漲週期最長的一輪“牛市”進入調整期,從2018年最後幾個月的銷售資料看,市場上漲已經乏力,樓市拐點已經出現。

不過,張大偉認為,未來樓市開始進入後“牛市”階段,平穩將成為後續市場的主要趨勢,在市場下調明顯的區域有可能會有寬鬆的樓市調控政策出臺。

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Reference:理財生活通

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