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這麼多年了,很多人對樓市還是有各種誤解

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來源 | 真叫盧俊(ID:zhenjiaolujun0426)

作者 | 真叫盧俊的R先生

作為一個個體,我們對於樓市,或許不會高談闊論,也或許不需要很嚴密的思考邏輯。

但我們或許需要掌握或是瞭解的是,從市場各種喧雜的評論中抽絲剝繭出對我們有利且正確的資訊,這很重要。

為什麼這麼說?

因為從當前的情況看,街頭巷尾鄰里鄰居貌似都能對樓市評頭論足,樓市就像一個萬能嘮嗑的話匣子,誰跟誰都能聊上那麼幾句。

一千個人心中承載著一千種對樓市的不同認知。

有些對樓市認知上的偏差,從某處程度上看,是需要被重視的,畢竟,對於大部分人而言,房子或許是一生中最重要的投資。

作為身處在這個賽道的地產人,我覺得很多人對於這行當的理解貌似還有些偏差。

首先是對於房價高低的理解,很多人可能犯了一個主觀認知上的錯誤。

我經常會聽很多朋友抱怨說現在一線城市的房價太貴啦,都是泡沫隨時都可能會破。

但是在我的認知裡,貴和便宜都是相對的概念,我們從兩個維度來看這個問題。

從時間維度看,90年代買房的艱難其實超出了想象。

比如我說1989年的房價很便宜,上海住宅每平方米的最高價僅為2300元,估計擱到現在,很多人可能會後悔的直跺腳沒有多買2套。

但如果我們翻看下1989年上海的白領人均年收入為2608元,如果想購買一套標準大小的房子折算成房價收入比的話需要88年的時間,看看當時媒體的標題就知道了:房價猛漲,百姓望樓興嘆,勢在必控,國家正擬法。

如果再對比下2017年上海的房價收入比,則需要50年的時間,從某種程度上看,如果回到1989年,當時買房的處境其實比現在還要艱難,你的焦慮感或許會更強大。

如果從地域維度看,當前中國一線城市的房價可能才剛剛起步。

很多人都說目前上海房價的泡沫已經跟90年代的東京一樣了,但當我們還原前期的歷史資料,會發現兩者之間的還存在幾個數量級價差鴻溝。

我們以經濟和房價走勢最穩定的紐約作為參照。

1990年東京的房屋均價是8萬美元,紐約均價是1萬美元,東京比紐約單均價的比值是8:1,2017年,上海的房屋均價是0.8萬美元,紐約是2萬美元,紐約比上海的單均價的比值是2:1。

換句話說,當年的東京的房價與當前上海的房價,整體比值差了16倍。中國一線城市房價的天花板,在未來可能會超出我們的想象。

前期判斷版塊發展的某些維度,可能已經存在一些失真。

比如星巴克的選址邏輯已經越來越無法幫助我們準確的判斷區域價值。

我們前幾年看區域的發展,其實有個特別簡單的維度。

就是看看星巴克或是KFC是否在這個區域落地,如果我們留心下,會發現星巴克前幾年的選址邏輯是通過資料決策模型來確定的。

星巴克通過建模,把各項引數比如地段、人流、未來規劃等設計進一套決策模型,市調人員將相關資料輸入,就能得到較為明確的決策建議,以此來判斷是否應該確定選址。

大家如果仔細比較下就能發現星巴克的選址模型跟買房的邏輯其實是很相像的,因此,從這個角度看的話,前期星巴克的選址邏輯的確可以作為我們判斷區域價值的一把利器。

但是,從2015年開始,星巴克的選址邏輯已悄然發生了改變。

星巴克從前幾年開始在全球的財務資料上顯示出了明顯的增長疲軟,為了應對業績壓力,在選址上也出現了明顯的降級,計劃從2015年到2020年,每年以將近500家店的速度急速擴張。

因此,我們能看到的結果就是星巴克的門店遍地開花。

很多地方在人口的流動性、城市規劃上有不足的,但因為該商業版塊在房租上進行了減免或是折扣力度較大,星巴克也會正常進入,為的就是低成本的運營可能會帶來的盈利。

還有這一種情況就是星巴克前期在該佈局的核心地段已經都布了點,目前的佈局就只是一種戰略上的補充,為的僅僅是覆蓋掉城市更多的人口以及打擊競爭對手瑞幸咖啡。

這其實就是為什麼我們看到越來越多的商業中心和住宅專案,都通過宣傳星巴克的落地賣專案,賣商鋪,畢竟通過引入星巴克減免的租金成本是需要通過其他渠道進行消化的,只有這樣才能打平總的成本。

但是,這種專案的地段或是未來的發展不一定是足夠好的,星巴克入駐很大的原因在於“租金是否足夠的便宜”。

專案通過星巴克的入駐對外強調該地段的商業價值,調高了大家對該地段的未來認知,然後增加總價或是加快銷售,在這個閉環裡,星巴克扮演的只是“推局者角色”。

從本質看,我們可以發現星巴克對中國城市商業空間的理解,數量領先的重要性已經超過了前期選址邏輯上的確定性。

我們再來聊聊另一個很重要的問題。

為什麼說2019年從大概率看是買房比較好的年份。

有四個維度的因素會極大的影響2019年的房價走勢,分別是減稅降費、因城施政、利率調整、貨幣寬鬆。

1、減稅降費帶來的是購買力的釋放。

在2018年年底針對個人層面開展的個稅改革,涉及到的人群高達7000萬左右,減稅規模達到了3200億元。

此次政府報告會議上宣佈將製造業等行業現行16%的稅率降至13%,將交通運輸業等行業現行10%的稅率降至9%的方式,直接減輕了企業負擔2萬億元。

我們看到不管是在個人層面還是企業層面,減稅降費的力度都是空前的,其實也是超乎了所有人的想象。

這麼做從本質上看其實就是變相的增加了居民和企業的財富收入,讓雙方的得到感更強,稅少了,相應留存的收入也就更多了,而這些被釋放出來的貨幣,也會通過某些渠道慢慢的滲透進房市。

2、因城施政其實是帶來更多的可能性與不可預測性。

中國的整個版圖實在太大了,每個地方面臨的情況也確實不太一樣,對於房地產而言,更是不能一刀切,以前的政策是中央定個基調,大家全部嚴格執行。

現在我們再來看下,政府會定很明確的基調嗎?房住不炒只是一個方向,具體在執行層面要怎麼做各地都可以根據實際情況進行調整。

因此北京和上海的買房政策跟山東或是西南某個城市的調控政策必定是不一樣的。

但是每個城市都要去理解這個基調,然後再各自做一些小的調整。

我們也看到越來越多的城市具備了房產政策自治的能力,房地產如果處於觀望狀態了,大家都不願意買了,那就鬆一鬆,房地產如果出現一房難求了,那就緊一緊。

當前的樓市從大部分地區看,是處於靜淡期的,這其實也就給了政府比較大的調控動能。

這就是為什麼我們看到在18年年底還有最近出來了那麼多看似放鬆的訊號,這些城市互相之間其實沒有什麼聯絡,但都通過調整落戶等方式慢慢的調整房產的供需平衡。

這其實也就意味著地產行業正式告別了雨露均沾。

3、實際房貸利率的調整會真實的影響房價走勢。

真實的房貸利率其實就是看首套房或是二套房利率的調整幅度是怎麼樣的,是打折的還是上浮的,其實從本質上看,真實的房貸利率會極大的影響借錢的成本,從而影響買房的回報率。

當下我們所能感知到的就是大量的城市正在悄悄的下調首套房的上浮利率,比如從原先的20%下調至15%或17%,有的小銀行可能下調的還更厲害,根據融360的資料統計,全國首套房的實際利率已連續兩個月下調。

請大家記住一點,真實的房貸利率與房價的變化始終處於反向變化。

當真實房貸利率很低的時候,人們在行動上就表現出願意多貸款買房,當真實房貸利率變高的時候,人們就會減少買房的行為,這其實就是對利率調整的現實反應。

4、寬鬆的貨幣環境正在多渠道的滲透進房市。

1月末,M2(廣義貨幣)同比增長了8.4%,流通中的貨幣增長了17.2%,2月末,M2餘額為186萬億元,同比增長了8%。

冰冷數字的背後體現出的是整個社會資金流的不斷增多,第一個受到利好波及的就是股市,對於樓市,我們如果看一下往年的資料,其實也不難發現M2的增發與整體房價漲幅存在的巨大關聯性。

房產其實就是用這種方式在和貨幣實現著對衝,從某種意義看,房價通過吸納貨幣增發的影響,讓我們其他的物價成本上升的沒那麼明顯。

這是一個偉大的時代,因為他時時刻刻都在改變,不管是樓市的買賣邏輯還是其他。

以前的我們對未來沒有信心,喜歡把錢存起來尋找安全感,而如今的我們,還是出於對安全感的對衝,把目標從銀行調整到了房地產。

當我們一個個個體在不斷的被教育,被現實打擊,被售樓處洗滌的時候,終於發現,我們需要建立起對房產的基本認知和理解,並在此過程中不斷的糾偏。

多一點理智,少一點情緒化判斷,買房的路上或許可以少走一點彎路。

*本文由真叫盧俊(ID:zhenjiaolujun0426)授權i黑馬釋出,作者:真叫盧俊的R先生。i黑馬,讓創業者不再孤獨。

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