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專家再度發表“神預測” 剛需房需求降級

2019年1月8日,易居(中國)控股有限公司執行總裁丁祖昱在上海召開丁祖昱評樓市年度釋出會,全場超過4000名粉絲,其間有行業領導、業內大佬或是權威專家,媒體大咖都前來捧場。

這次,有著“資料帝”之稱的丁祖昱再一次嫻熟地用大資料,展現了對我國房地產最精華的資料解讀和趨勢研判——“2019·奔向未來”。

“資訊比黃金重要,資訊比黃金重要”。丁祖昱在釋出會閉幕一天後,在微博發出這樣重複兩遍的口號,並總結了釋出會精華要點。

“1、三四線土地成交佔比近8成,6成地塊成交價格下跌

2018年土地市場主要是靠三四線城市在支撐,三四線城市土地出讓的總面積接近80%,總的來說,現在三四線不缺地,反而是一二線城市的土地相對來說仍是非常的稀缺。從城市來看,中西部的省會撐起了面積江山,傳統的一二線城市撐起了金額的江山。

關於大家都關心的地價,我們做了一個計算,把2018年所有出讓的土地和2017、2016年它區域周邊的土地做了一個比照,發現超過6成的土地地價下降了,各能級城市地價下滑超越50%的比重也最多,個人以為,這只是一個開始,2019年的土地的價格相信還有向下的空間。

2、新房商場:“一線低,二線平,三四線先高後降”

2018年新房市場呈現“一線低、二線平、三四線先升後降”的狀況。

二線城市中,重慶、杭州依然佔有了出售面積、出售金額的第一位。三四線則根本是長三角和珠三角的天下。豪宅市場表現不太樂觀,北京、深圳直接腰斬,而政策出臺之後的海南,三亞豪宅全軍覆沒。

儘管2018年市場壓力比較大,但仍是有許多百億的神盤在2018年出現了,這當中百億神盤當中央企,包括咱們面積排行榜中前十位的央企都一再上榜,所以央企依然是我國房地產企業的中流砥柱。

3、二手房成交一路下跌,市場從“跳價”到“價跳”

二手房市場狀況不是特別好,結合重點城市的總量來看,在二季度以價換量稍微有所上升之後,根本從6月份開始就是一路下跌,在11、12月份有所回穩。價格上,也從2017年乃至2018年的上半年第一季度的“跳價”,變成了現在“價跳”,特別是環京的一部分二手房,價格現已回落了20%以上。

從成交結構來看,二手房接受剛需、新房接受改進的特徵顯著。二手房成交中大多集中在中小面積上,就是總價相對來說特別低的這一部分。

4、百強房企出售額首破10萬億,千億房企新增13家

規劃房企體現還算亮眼。百強房企在2018年賣了10萬億的房子,佔有了三分之二的總成交量。而前30家的房企,搶佔了近一半的市場份額。此外,2018年不僅有13個新上的千億房企,百強房企樓盤數量也已超過了一萬個。

當然,也有困難的一面,2018年房企的融資環境不是特別好,一方面是赴港IPO呈現井噴,緩解資金壓力;另一方面構成資源加快流向規劃房企,一半的土地被前十強房企“吞下”。在市場下行和融資收緊的雙重影響下,房企出資更加保守了,拿地出售比從2017年的0.58降到2018年的0.38。

5、物業成為資本市場最大風口,BAT大舉進入

2018年,多房企物業拆分上市,現在在港股和A股上市的12家企業,有6家是在2018年上市。房企紛紛分拆物業板塊獨立上市的原因是對物業效勞未來價值的高預期,物業效勞成為房企新發力的板塊。

現在以萬科物業、綠城服務、金地物業為代表的房企旗下企業,多家物企管理面積超越1億㎡。大型物企也開端了規劃競速的程序,除了市場化拓展,也開啟收併購。2018年上市物業服務企業募集資金均5成以上用於規劃擴張。

行業的成熟也引來的巨資的關注。以BAT為代表的網際網路企業也在大舉進入物業管理行業。比方阿里、騰訊一方面依託阿里釘釘、騰訊海納分別面向B端,建立連線渠道;另一方面入局新零售、出資生活效勞等To C業務。鉅子的參加是源於看好行業增加潛力,也一定程度上會推進行業更快的開展。

6、人口長時間不樂觀,一孩人數削減,二孩衝高見頂

從長時間來看,我的判斷是人口非常不樂觀,一方面是生一孩的人在削減,另一方面二孩效應在弱化,二孩實踐現已衝高見頂。我們做了多種測算,算下來2018年人口可能就是1500萬,而未來十年內出世人口會向下擊穿一千萬,當然首當其衝影響的是教育行業,房地產行業也一定會遭到影響。

7、每年約17億平總居住需求,800多萬畢業生成未來置業剛需

我估計未來幾年年新增需求差不多在17億平方米。實踐上現在需求非常重要的一個部分,就來自於新的常住人口,可以看到,現在強二線和強三線其實是非常吸引人的,需求非常重要的一個部分,就來自於新的常住人口。

具體來看,17億平方米的需求可以從剛需和改進兩個方面計算。每一年的大學畢業生我相信一定是未來的剛需。2018年教育部猜測的大學畢業生差不多有820萬人,測算下來大致近7個億平方米。再來看改進的需求,咱們依照30年換一次房測算的話,現在我國的存量的住所一共300億,就是每一年3.3%的換房的比重,差不多10億平方米的改進需求,這是算的一個值10億平方米。

所以把這一些悉數加在一起,差不多相當於年17億平方米,但值得注意的是,這其間包含了一手房、二手房、租借等居住需求。

8、租借市場供需平衡,但供給結構不合理,低端需求被輕視

住房租借是一個一起被高估和輕視的職業。

從市場容量來看,組織在測算職業規劃時,房屋出租率因備案機制不健全被輕視了,而未來也並沒有這麼大的增量空間。從市場供需來看,現在各能級城市均還有較高的空置率,2017年一線城市還有超越15%空置房屋,闡明租借市場並沒有呈現供給短缺,全體是供求平衡的。而分城市來看,並不是每個城市都適合做租借,一線城市潛在租借人口還在400萬-700萬人的量級,到了二線城市的南京等城市,這個規劃僅有200萬人左右了。因而曩昔整個市場容量被大大高估。

從供給結構來看,全體結構不合理,低端需求被輕視。以上海市場為例,4000元以下的市場嚴重供不應求,而中高階市場需求完全可以被滿足。現在上海供給的租借用地供給的都是偏中高階的產品,這與市場的實際需求不符合。

另一個事實是租金根本沒漲,或者說穩步上漲。北京在7-8月有20%的上漲主要是由於清理群租房和畢業季等週期性因素影響的,而其他城市租金漲幅有限。

現在我國租借商場房源還根本在個人手裡,組織化率僅有5%,遠低於美國和日本的水平,租借組織現在主要的開展空間在這塊,收集個人房源進行組織化開展。但我國仍是有自己的國情在,不能完全和美日做類比,因而未來,租借市場的開展方向仍是要以個人、存量及市場化為主開展。

9、商業地產城市差異大,頭部房企更快更強

商業市場冰火兩重天。

商業近幾年開展速度非常快,職業開展比住所好得多,改動巨大;可是儘管前進,可是市場體現依然是冰火兩重天。

首要城市體現差異巨大,多城市購物中心過剩且人均商業面積超越全球人均商業面積規範; 租金和出租率體現超卓的城市寥寥無幾。

其次,商業開展也在分解,購物中心淨開業數達384個,而百貨淨關店數達7家,一開一關間商業形狀不斷迭代; 而購物中心內分解也非常顯著,少量專案體現優異,多數專案存在各種問題,推遲開工、推遲開業、空置率居高不下、運營虧損等;別的,大型一站式購物中心和小型便利性零售業態在未來將會有更多的需求和機遇,以便利店為例,近年來我國便利店門店快速增加,但百萬人口具有便利店數量仍遠遠低於老練市場,如日本。

再來,企業的體現也有所分解,資源將逐步向商業地產頭部企業傾斜,top房企的在營數量和儲藏數量都將遠超其他企業,運營體現也更為超卓。

最後,聊聊未來購物中心的模樣,新零售將是未來商業的關鍵詞,24小時全天候、無感支付、才智泊車、才智試穿、VR購物、即時滿意、私人訂製等等,未來的市場具有更大的想象空間。

10、寫字樓去庫存壓力大,“共享辦公”促進傳統升級

對於辦公,我認為這是一個年年都要去庫存的市場,而且未來市場的庫存將會特別多。首先,不同城市之間辦公市場發展差異巨大。北京和上海是全國的標杆,其租金水平是重慶的3-4倍。需求方面,廣州的空置率又僅為重慶的十分之一。巨大的差異造成不同城市面對巨量供應時,應對的能力同樣差異巨大。

其次,未來的供應洪峰歷史未見。部分城市未來5年的供應甚至大於過去二三十年積累下來的存量規模。發展與供應的極度不匹配讓未來的辦公市場困難重重。困難中我們也看到了亮點——共享辦公。共享辦公一方面為中小微企業提供了進入5A甲級寫字樓的機會。另一方面,裝修和服務升級又為客戶提供了更好的辦公環境。

如今,共享辦公已經成為寫字樓重要的去化力量,部分城市共享辦公的甲級寫字樓需求面積已經佔到整體的10%。可以說,共享辦公正在推動著辦公市場的整體進步。”

當然,除以上乾貨之外,最精彩、最值得關注的壓軸大戲就是——2019樓市十大預測來襲!

預測一:房地產仍然是中國經濟的壓艙石和穩定劑

雖然房地產市場很冷,但沒有必要對房地產的未來失去信心,特別是對2019年不要失去信心。房地產的規模和體量,依然是中國經濟的壓艙石和穩定劑。

預測二:貨幣放水難解樓市之渴

不用考慮貨幣市場對短期樓市的影響,即使適度放水,也不會馬上作用於房地產。

2019年上半年可能是過去十年中房地產壓力最大的一個上半年。這期間政策可能會有一些變動,但房地產的調整才剛剛開始,不會因為一個兩個政策的變動,特別不會因為“放一點水”,市場就馬上發生180度的轉變,它應該要走完調整期。希望大家不要對短期市場過度樂觀,依然要做最壞的打算。

預測三:中央放權到地方,“四限”放鬆有希望

限價,今天很多城市已經不用限價了;限購,適度的放鬆,對部分城市是有必要的;限貸的政策已經開始寬鬆了,首套置業群體會給予更大的支援;限售的城市,除了菏澤之後,還會有更多的菏澤。

預測四:13萬億!地產行業規模下降10%

2019年房地產銷售規模預計會下降,整體銷售總金額預計在13萬億元多一點,而銷售面積從17億平方米回落。這其中,對業績回落影響較大的區域是三四線城市。

2018上半年,三四線城市的銷售額整體佔比為69%,而2018年第四季度是67%,下降了2個百分點,這是一個值得關注的訊號。三四線城市整體成交乏力,因此,2019年三四線城市的壓力會比2018年更大。

預測五: 繼續看好海南樓市

希望海南房地產政策能夠微調,與其說預測看好,還不如說是希望海南2019年會好一些。

預測六:購買力下降,剛需房要注意了

一線城市遠郊的剛需房,現在去化出現大幅滑落,這與剛需的購買力完全相關。房價過去上升,影響最大的還是剛需,而不是改善型市場。因為改善型購房者大多自己擁有的一套房,已經隨著房價上漲同步上漲了,而剛需的工資收入增長趕不上2016年、2017年、2018年的房價上漲,因此,相對而言,剛需壓力巨大。

這個預測中還有一個隱含的預測,就是2019年開始產品也會出現部分降級,這個降級不是說標準下降,而是面積和戶型有所下降。相較於80-100平方米的剛需房,功能齊備、標準較好的50-60平方米的剛需房,會受到更多剛需客戶群體的青睞。

預測七:地價還會降,房企2019年可抄底

永遠不需要在最底部去抄底,但可以選擇在“底部區域”抄底就好。2019年前幾個季度是房企拿地抄底的最好時機。

預測八: 租賃行業面臨大洗牌,“背靠大樹”能活下

這棵大樹是指房企,租賃行業如果沒有開發商這棵大樹,是很難活下去的。2018年,租賃行業的行情開始發生很大變化,但依舊有很多機會,比如藍領租賃。

預測九:看好物業管理,不看好養老地產

短期不看好養老地產,但看好物業管理。

近幾年,物業管理被資本市場高度看好,成為房企眼中的“香餑餑”,就連BAT都來敲門物業板塊。

規模小的物業,也可以傍大腿。如果房企的物業規模不大,2019年便需要重新審視,做大物業。即使暫時不上市,也可以為地產開發發揮價值。

養老地產盈利模式還未形成。健康老人都去帶孩子了,即使不帶孩子也都去忙自己的事了,不需要為他們做養老公寓。而失能失智的老人,即使單獨為他們做一個養老專區也會遭到很多阻力。

預測十:看好的地產股

今年看好碧桂園、萬科、融創、佳兆業、金茂、招商蛇口、旭輝。選擇這些地產股主要有兩種考慮,有的業績還不錯,但是2018年跌幅較大,有的是2019年相信他們將取得較快的增長。

對於十大預測,中南置地董事長陳凱現場點評表示,基本每年丁祖昱的預測他都會認真看,認真聽,但是他基本不按丁祖昱說的做。原因是丁祖昱的釋出會影響力太大了,對市場產生了反作用。

去年的丁祖昱樓市預測對了六條半,今年不知道最終預測能押中幾條。

Reference:理財生活通

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